Durante años, miles de ciudadanos han asumido unos costes asociados a la firma de sus hipotecas que, legalmente, no les correspondían. Se trata de los llamados "gastos de formalización de hipoteca", una serie de importes que los bancos trasladaron a los clientes de manera sistemática y que, gracias a diversas resoluciones judiciales, hoy pueden ser recuperados. La posibilidad de reclamar ha abierto una puerta a la justicia financiera para muchas personas, pero aún existe mucho desconocimiento al respecto.
¿Qué son los gastos de formalización de hipoteca?
Cuando se firma un préstamo hipotecario, no solo se pacta la cantidad que se va a devolver, sino que también se generan una serie de gastos derivados del proceso administrativo y legal. Durante años, estos costes fueron asumidos exclusivamente por el cliente, una práctica que la Justicia ha calificado de abusiva.
Los principales conceptos que se pueden reclamar son:
Gastos de notaría: Honorarios por la escritura del préstamo hipotecario.
Gastos de registro: Costes por la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad.
Gastos de tasación: Valoración del inmueble, normalmente exigida por la entidad bancaria.
Gastos de gestoría: Tramitación de documentación por parte de una empresa intermediaria.
A pesar de que eran gastos necesarios para formalizar la hipoteca, los tribunales han determinado que no debían recaer exclusivamente sobre el consumidor.
El respaldo judicial necesario
El Tribunal Supremo español, en distintas sentencias, abrió la puerta a las reclamaciones al establecer que muchas de estas cláusulas eran abusivas. Pero fue el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) quien, en abril de 2024, consolidó esta posibilidad con un fallo clave.
Según el TJUE, el plazo para reclamar comienza solo a partir del momento en que un juez declara nula la cláusula. Esto significa que si firmaste tu hipoteca hace 10 o 15 años, aún estás a tiempo de recuperar lo que pagaste indebidamente, siempre que no haya prescrito desde una sentencia firme sobre tu contrato.
Además, la justicia europea ha dejado claro que el consumidor no tiene por qué conocer la jurisprudencia vigente, por lo que no se le puede exigir que reclamase antes de esa resolución.
¿Quién puede reclamar?
Pueden iniciar el proceso de reclamación todas las personas que cumplan los siguientes criterios:
- Firmaron su hipoteca antes de junio de 2019.
- En su contrato existe una cláusula abusiva que impone al cliente los gastos de constitución.
- Conservan las facturas o documentos que acreditan el pago de los servicios (notaría, gestoría, registro, tasación).
- El préstamo puede estar vigente o ya cancelado.
Además, en la mayoría de los casos, no existe un límite de tiempo si no ha habido una resolución judicial sobre tu contrato específico.
Cómo es el proceso de reclamación
Aunque puede parecer complicado, el procedimiento para recuperar los gastos hipotecarios es más accesible si se sigue paso a paso:
Reclamación extrajudicial al banco: El primer paso es enviar una carta a la entidad solicitando el reembolso, acompañada de toda la documentación (facturas, contrato de hipoteca, etc.).
Esperar la respuesta de la entidad: El banco evaluará el caso y decidirá si acepta o rechaza la devolución.
Vía judicial: Si la entidad no responde o deniega la petición, se puede iniciar un procedimiento legal con el apoyo de un abogado especializado en derecho bancario.
Contar con asesoramiento legal incrementa considerablemente las posibilidades de éxito, ya que los despachos especializados conocen la jurisprudencia y saben cómo presentar adecuadamente la reclamación.
¿Cuánto dinero se puede recuperar?
La cantidad a reclamar varía en función del importe de la hipoteca y de los honorarios pagados en su momento, pero la mayoría de los casos oscilan entre 500 y 2.000 euros, a lo que se pueden sumar intereses legales.
Se trata de un dinero que nunca debiste pagar y que la ley ahora te permite recuperar, con un respaldo judicial sólido y a favor del consumidor.
Ventajas de reclamar
Además del beneficio económico directo, iniciar una reclamación de gastos hipotecarios supone otras ventajas importantes:
- Reivindicación de derechos: Enfrentarse a prácticas bancarias abusivas y obtener justicia.
- Impacto en la economía doméstica: Recuperar cientos de euros puede ser un alivio financiero.
- Precedente positivo: Cada victoria anima a otros consumidores a reclamar lo que les corresponde.
¿Es necesario contar con un abogado?
No es obligatorio, pero sí muy recomendable. Muchos bancos cuentan con departamentos jurídicos preparados para desestimar reclamaciones que no estén bien fundamentadas. Por eso, poner el caso en manos de un equipo legal especializado aumenta significativamente las opciones de recuperar el dinero sin complicaciones.
En resumen, reclamar los gastos de formalización de tu hipoteca no solo es viable, sino también justo. Es una oportunidad de corregir una situación que, durante años, benefició a las entidades bancarias a costa de los consumidores. Con la jurisprudencia a tu favor y profesionales dispuestos a ayudarte, no hay razón para dejar pasar esta oportunidad.
Puntos clave
- Qué se puede reclamar: Los gastos de notaría, registro de la propiedad, gestoría y tasación asumidos por el cliente en la firma de la hipoteca, siempre que estén incluidos en cláusulas abusivas.
- Respaldo judicial firme: Sentencias del Tribunal Supremo y del TJUE han declarado nulas estas cláusulas y han establecido que el plazo para reclamar comienza tras la resolución judicial que declare su nulidad.
- Quién puede reclamar: Personas que firmaron hipotecas antes de junio de 2019, aunque ya estén canceladas, siempre que conserven la documentación necesaria.
- Proceso de reclamación: Comienza con una reclamación extrajudicial al banco y puede terminar en vía judicial; contar con abogados especializados aumenta notablemente las probabilidades de éxito.