El mercado inmobiliario español ha cerrado 2024 con una ligera mejora en términos de accesibilidad, pero continúa arrojando cifras que reflejan una realidad tensa para miles de familias. El esfuerzo de los hogares para la compra de vivienda se situó en el 34,4% en el cuarto trimestre del año, una cifra que, si bien representa una caída de 2,3 puntos respecto al mismo periodo de 2023, sigue claramente por encima del umbral del 30% recomendado por los expertos financieros.

Según los últimos datos del Banco de España, las familias necesitan ahora 7,25 años de salario bruto para adquirir un inmueble. Aunque esta cifra es algo inferior al máximo histórico alcanzado en 2007, cuando se rozaban los 10 años, sigue ilustrando la dificultad estructural de acceso a la propiedad en España.

Una historia de altibajos

El esfuerzo financiero para adquirir una vivienda en España ha vivido múltiples etapas. A principios de los años 90, los hogares destinaban hasta un 72% de su renta al pago de una hipoteca durante el primer año. Ese fue el techo. A partir de ahí, el indicador cayó de forma significativa, llegando a mínimos del 25,3% en 1999, antes de volver a repuntar con fuerza durante la burbuja inmobiliaria y el estallido de la crisis financiera.

Desde 2021, este indicador ha seguido una tendencia alcista sostenida, motivada por varios factores: la reactivación del precio de la vivienda, la inflación acumulada y las condiciones de financiación, cada vez más exigentes para determinados perfiles. El 30% de esfuerzo se superó de forma continua desde mediados de 2022 y, pese a las recientes bajadas de tipos, el indicador no logra volver a ese umbral considerado saludable.

La presión de los precios

Uno de los elementos que explican esta resistencia a la baja en el esfuerzo hipotecario es el comportamiento del precio de la vivienda. En el cuarto trimestre de 2024, los precios se incrementaron un 11,3% interanual, impulsados tanto por la vivienda nueva —que subió un 12,3%— como por la de segunda mano, que creció un 11,1%.

El acceso a la vivienda, especialmente en grandes ciudades y zonas tensionadas, sigue siendo uno de los principales desafíos para las familias, sobre todo en un contexto en el que la subida de los salarios no acompaña al mismo ritmo. El desequilibrio entre ingresos y precios ha llevado a muchos hogares a posponer la compra o a recurrir al alquiler, a pesar de que este también presenta precios elevados.

¿Mejores condiciones de financiación?

En paralelo, el tipo de interés medio de los nuevos préstamos hipotecarios se situó en febrero de 2025 en el 2,95%, tras haber tocado techo a lo largo de 2023. Esta caída coincide con el proceso de relajación monetaria iniciado por el Banco Central Europeo en el segundo semestre del año pasado. Sin embargo, el alivio aún no es suficiente para compensar el incremento acumulado en los precios de las viviendas.

Aunque se aprecia una cierta mejora en las condiciones de financiación, la mayor parte de los hogares sigue enfrentándose a cuotas hipotecarias elevadas, en parte porque la duración de los préstamos no siempre se amplía en proporción. Además, la percepción de inestabilidad económica ha llevado a muchas entidades a endurecer los criterios de concesión.

Una oportunidad para reformular la estrategia

Expertos del sector apuntan a la necesidad de replantear las políticas de vivienda y proponen fórmulas que faciliten el acceso a la propiedad, especialmente para los jóvenes y las rentas medias. Entre las medidas planteadas, destacan los avales públicos parciales, el impulso a la vivienda protegida o fórmulas mixtas como el alquiler con opción a compra.

Asimismo, se subraya la importancia de seguir promoviendo medidas que estabilicen el mercado y eviten nuevas burbujas especulativas, así como una reforma integral del sistema de financiación hipotecaria que facilite el acceso sin comprometer la sostenibilidad financiera de los hogares.

El reto de la sostenibilidad financiera

Aunque los datos recientes del Banco de España suponen un cierto alivio, lo cierto es que el mercado inmobiliario español sigue lejos de los niveles considerados óptimos desde el punto de vista del equilibrio financiero. La barrera psicológica del 30% de esfuerzo, establecida como máxima recomendable por organismos internacionales y expertos en planificación financiera, sigue sin cumplirse.

Mientras tanto, los hogares continúan destinando más de un tercio de su salario bruto al acceso a la vivienda,  una realidad que lastra el consumo, limita el ahorro y genera un efecto dominó sobre el conjunto de la economía. La vivienda, lejos de consolidarse como un bien de primera necesidad al alcance de todos, sigue funcionando en muchos casos como un bien de lujo.

¿Qué se puede esperar en los próximos meses?

De cara a la primera mitad de 2025, el mercado inmobiliario seguirá de cerca la evolución de los tipos de interés y la respuesta de los precios. Si se consolida la tendencia bajista en el coste de la financiación, podría producirse una estabilización del esfuerzo hipotecario. Sin embargo, si los precios siguen creciendo a doble dígito, la accesibilidad continuará tensionada.

Todo apunta a que el equilibrio dependerá de una combinación de factores: una política monetaria expansiva más sostenida, medidas públicas orientadas a aumentar la oferta de vivienda asequible y una evolución favorable del mercado laboral. Solo así será posible revertir una dinámica que, por ahora, sigue dejando fuera a muchas familias del sueño de tener una casa propia.

Puntos clave

• El esfuerzo para comprar vivienda se sitúa en el 34,4% del salario bruto, por encima del umbral recomendado.
• Las familias necesitan 7,25 años de sueldo para adquirir una vivienda, según el Banco de España.
• Los precios suben un 11,3% interanual, mientras que el tipo de interés medio baja al 2,95%.
• El mercado sigue tensionado y los expertos reclaman medidas estructurales para mejorar el acceso.