Experto del sector advierte que la ley de vivienda agrava los problemas del alquiler

Hace dos años entraba en vigor la Ley por el Derecho a la Vivienda, una normativa pionera en el marco legislativo español que ha generado tanto expectativas como controversia. Con el objetivo de mejorar el acceso a la vivienda, contener el precio del alquiler en zonas tensionadas y ampliar el parque público residencial.

Veinticuatro meses después, las promesas de la norma contrastan con una realidad que, según distintos actores del sector, ha derivado en mayores tensiones, menor oferta y más incertidumbre. De hecho, se han producido cambios en los precios del alquiler, modificaciones en la inversión inmobiliaria, y nuevas restricciones para grandes tenedores.

Entre las voces críticas se encuentra la de Rubén González, socio fundador de Mavericks Inmobiliaria, quien advierte que las consecuencias de la ley han sido, en líneas generales, negativas. "Al contrario de lo que buscaba, ha supuesto un incremento en precios abismal, y una reducción de la oferta, tanto en venta como alquiler. Su efecto ha sido contraproducente", destaca Gónzález en declaraciones para Líder Actual. 

"El propietario promedio no confía en alquilar su vivienda, debido a lo desprotegido que está frente a los impagos. Este reduce la oferta, y hace que suban los precios. Y respecto al mercado de compraventa, como el alquiler está tan caro, los compradores que quieren comprar están pagados sobre precios. Sin duda la situación es muy comprometedora", apunta tras ser preguntado por los aspectos ha sido más efectiva y en cuáles ha generado resultados no previstos.

Efectos sobre el mercado del alquiler

Uno de los ejes más controvertidos de la ley es la declaración de zonas tensionadas, que permite a las comunidades autónomas limitar el precio de los alquileres."Los precios no se han contenido, al contrario, han subido. Y la oferta se ha reducido también, por lo que el efecto global de la ley, ha sido contraproducente", señala el socio fundador de la empresa. 

González explica que, independientemente de la ubicación, no se hablaría de un efecto desplazamiento o de segmentación del mercado. "Más bien afecta a la actitud del propietario promedio, ya que el mismo niega o descarta en términos generales el alquiler tradicional", apunta. 

Reacción de los actores del mercado

"El pequeño propietario no quiere, en general alquilar, por miedo y desconfianza. Están optando cada vez más al alquiler temporal y al alquiler por habitaciones, ya que ambas opciones reducen el riesgo de ocupación y de impagos", explica el socio fundador de Maveriks Inmobiliaria sobre cómo la norma ha afectado a los distintos perfiles de propietarios.

Además, subraya que la presencia de las ofertas de viviendas en el mercado de alquiler "se va a seguir reduciendo si no cambian las condiciones o derechos del propietario promedio". También asegura que la ley "ha generado y genera incertidumbre".

Ajustes legislativos necesarios y precariedad para los jóvenes

Viendo que la ley de vivienda no está consiguiendo los resultados esperados, González destaca que sería necesaria una "protección real de los derechos del propietario". "Se debería dar confianza al mismo, para que en caso de impagos, pueda desalojar la propiedad de manera rápida y efectiva. Esto haría que muchas personas con viviendas vacías sacaran sus propiedades al mercado, y al aumentar la oferta, los precios tanto de alquiler como de venta, bajarían. La vivienda sería más asequible para todos", comenta el experto. 

Preguntado por qué implicaciones fiscales o presupuestarias ha tenido la aplicación de la Ley para las administraciones públicas, González explica que, "por un lado, una mayor recaudación por unidad de vivienda, pero al reducirse la oferta de alquileres", y añade que no está "seguro si en términos generales ha sido una decisión inteligente". 

Finalmente, advierte sobre las repercusiones macroeconómicas de esta normativa. Entre ellas, menciona el posible incremento del IPC, la mayor precariedad en el acceso a la vivienda por parte de jóvenes y colectivos vulnerables, y un bloqueo progresivo del mercado residencial en determinadas ciudades.

Puntos clave

• La Ley de Vivienda no ha funcionado: Rubén González considera que el impacto ha sido negativo, especialmente en los mercados más tensionados, donde se ha producido una retirada de oferta y subida de precios.
• Intervención sin efectos positivos: Las medidas como la limitación del precio del alquiler o los topes a la actualización anual no han generado una mejora en la accesibilidad a la vivienda.
• Se ha agravado la falta de oferta: El marco regulatorio ha provocado que muchos propietarios opten por la venta o el alquiler de temporada, reduciendo el parque de alquiler estable.
• Falta una política real de vivienda pública: El entrevistado señala que la solución pasa por aumentar el parque público de alquiler social y establecer incentivos eficaces a la oferta.
• Preocupación por el efecto a medio plazo: El socio fundador de la empresa alerta del riesgo de que las tensiones actuales se prolonguen si no se corrigen los desincentivos que afectan a propietarios e inversores.