“Cuando el propietario diga el precio, acéptalo”. La frase podría parecer una exageración o una estrategia de venta de inmuebles agresiva, pero quien la pronuncia es uno de los economistas más reconocidos del país, el colaborador de Líder Actual,Gonzalo Bernardos. Para el profesor universitario y experto, la situación actual del mercado inmobiliario no deja margen de maniobra: “La demanda ha enloquecido y el que no compre ahora, pagará más dentro de poco”.
Estas declaraciones realizadas en una entrevista para el medio Infobae responden a una realidad avalada por los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), que señalan que la compraventa de viviendas alcanzó en abril su mejor cifra para ese mes desde 2008, con 54.318 operaciones. El sector, lejos de enfriarse, parece estar atravesando una fase de euforia.
Según Bernardos, el fenómeno tiene una explicación clara: “En todas las capitales de provincia, es más barato pagar una hipoteca que un alquiler por el mismo piso”. Esta afirmación está cambiando el comportamiento de muchas familias, que, a pesar de las dificultades para ahorrar o acceder a financiación, están apostando decididamente por la compra. “En muchos casos, los padres ayudan con la entrada, porque los bancos no financian el 100%. Pero la lógica económica está clara: comprar es mejor negocio que alquilar”, destacó en el medio anteriormente citado.
Una avalancha de compradores con financiación disponible
La previsión que maneja Bernardos apunta a un desequilibrio importante entre la oferta disponible y la demanda embalsada. “Ahora mismo hay un millón y medio de hogares con buenas condiciones financieras deseando comprar. Y otro millón más que lo intentaría si pudiera”, señaló. Frente a esta marea de potenciales compradores, la promoción de obra nueva se queda corta: “Este año, como mucho, se iniciarán 170.000 viviendas. Pero el mercado podría absorber 400.000 sin problema”, añadió.
Ese desfase estructural está tensionando especialmente el mercado de segunda mano. Al no poder acceder a obra nueva (más escasa y más cara), los compradores se vuelcan sobre el parque existente. “Hay una sobredemanda bestial”, sentenció Bernardos. El resultado: precios al alza, operaciones que se cierran en tiempo récord y propietarios que ven cómo sus viviendas ganan valor casi semana a semana.
Un mercado de propietarios pequeños
El experto descartó que estemos ante una nueva burbuja, como alertan algunos organismos. “Funcas no da ni una en esto. Hablan de burbuja de expectativas, pero eso afecta al alquiler. En compraventa, lo que hay es una lógica de anticipación: se compra ahora por miedo a que siga subiendo, y quien compra, acierta”.
Esa lógica también está presente en el lado de la oferta. Los propietarios no son grandes fondos ni multinacionales, sino ciudadanos corrientes. “La inmensa mayoría del parque residencial en España está en manos de pequeños propietarios: gente que ha heredado una, dos o tres viviendas, y que las mantiene para alquilar, dejar en herencia o como complemento para la jubilación”, apostilló.
El auge de la compraventa confirma el diagnóstico
Los datos publicados por el INE parecen dar la razón a Bernardos. En abril se registraron un 2,3% más de compraventas que en el mismo mes del año anterior, acumulando diez meses consecutivos de subidas interanuales. Dentro del desglose, la vivienda nueva creció un 7,2%, con más de 11.400 operaciones, la mayor cifra desde 2010. La usada, por su parte, alcanzó las 42.900, marcando un máximo histórico para un mes de abril.
Las comunidades autónomas que más viviendas vendieron fueron Andalucía (11.063), Comunidad Valenciana (8.381), Cataluña (8.156) y Madrid (6.604). Sin embargo, también hubo territorios donde las compraventas cayeron, como Canarias (-19,3%), Baleares (-11%) o Asturias (-9,7%).
Alquiler contenido, pero no competitivo
Mientras la compraventa no deja de subir, el alquiler vive un momento muy diferente. El nuevo índice de referencia del INE, que limita la revalorización anual de las rentas, se situó en mayo en el 1,99%, por debajo del 2,09% de abril. Este índice, diseñado para contratos firmados tras mayo de 2023, busca evitar subidas desproporcionadas en los arrendamientos. Aun así, muchos inquilinos siguen pagando precios altos y sin expectativas de mejora a corto plazo.
Esta dinámica refuerza el argumento de Bernardos: “Con la cuota hipotecaria más barata que el alquiler, comprar no solo es una opción razonable, es una oportunidad”. La relación entre ingresos y precios, el temor a una futura escalada de tipos o simplemente la imposibilidad de encontrar un piso en alquiler han empujado a miles de familias a dar el paso hacia la compra.
Consejos para compradores y para agentes
Bernardos lanzó una advertencia directa: “El mejor consejo que se le puede dar a un agente inmobiliario es que no mire los precios de hace seis meses para tasar. Si lo haces, pondrás el piso demasiado barato y perderás la operación”. La subida de precios ha sido tan rápida que las referencias del pasado ya no sirven. “El mercado va por delante”.
El mensaje también vale para los compradores: “Si ves una vivienda que te gusta y está en precio, no dudes. Porque probablemente mañana esté más cara o ya no esté disponible”. En un contexto de elevada competencia y escasa oferta, quien se lo piensa demasiado puede quedarse fuera.
Un entorno macroeconómico favorable
Por último, Bernardos subrayó que el buen momento del mercado inmobiliario está respaldado por la evolución de la economía española. “Crecemos por encima del 2,5% y, si el Banco Central Europeo baja más los tipos, podríamos rozar el 3%. Eso significa empleo, crédito y confianza”. En su opinión, “con una demanda embalsada como la que tenemos, el precio de la vivienda solo puede ir en una dirección: hacia arriba”.
Puntos clave
- La demanda embalsada impulsa los precios: más de un millón y medio de hogares buscan comprar, pero la oferta nueva no llega a cubrir ni la mitad.
- Gonzalo Bernardos descarta una burbuja y anima a aceptar los precios actuales: “La demanda ha enloquecido y seguirá presionando al alza”.
- El paso del alquiler a la compra se intensifica entre los jóvenes, con apoyo familiar como vía para acceder a la financiación.
- La escasez de vivienda nueva traslada la tensión al mercado de segunda mano, donde los precios siguen disparados.
- El economista anticipa un fuerte crecimiento del PIB y cree que, si el BCE baja tipos, los precios seguirán subiendo.