El tradicional dilema entre comprar y alquilar está más claro que casi nunca. Comprar, comprar, comprar. El principal motivo, en el mercado de alquiler hay una escasísima oferta. Esta oferta escasísima es debida a la escasa confianza que tienen los propietarios a arrendar una vivienda. Primer motivo: el Gobierno impide desahuciar rápidamente al vulnerable. Segundo motivo, en algunas partes del país, como es Cataluña y posiblemente pronto algunos municipios del País Vasco, hay un control de alquileres.
Tercer motivo, hay miedo a la ocupación de las viviendas. Esta inseguridad del propietario hace que la demanda de alquiler sea muy elevada, la oferta sea escasa y los precios suban, suban y suban. Este hecho, de que los precios en el mercado de alquiler estén en máximos históricos en las 52 capitales de provincia, así resultó en 2024 y muy probablemente se dará en 2025, provoca que para una idéntica vivienda en cualquier capital de provincia de España pagamos menos de cuota hipotecaria que de alquiler.
El tema es que la cuota hipotecaria es razonablemente baja porque, en primer lugar, los tipos de interés ya están, según el Banco Central Europeo, en el 2,25% y van a continuar bajando porque la inflación también lo va a hacer. En segundo lugar, la banca tiene una gran disponibilidad para conceder préstamos. Y vamos a ver cómo se conceden préstamos hasta 40 años.
En tercer lugar, vamos a observar como una grandísima demanda de reserva de vivienda, derivada de que los jóvenes no han comprado prácticamente nada desde 2008 hasta la actualidad, sale al mercado y empieza a comprar. Estos jóvenes que antes no podían comprar ahora van a poder hacerlo porque los padres les van a dar aquella cantidad de dinero que no les financia el banco. Todo esto hace indiscutiblemente que tengamos un mercado de compra en el que los precios van a subir mucho.
Desde mi perspectiva, la vivienda abusada es algo más del 12% y la vivienda nueva más del 15%, y que para aquellos que quieran vivir en esa vivienda es mucho mejor comprarlo ahora que esperarse un año o dos años, porque este boom inmobiliario va a continuar y se lo van a encontrar mucho más caro. Y para aquellos que quieran tener una rentabilidad patrimonial es indiscutible que si la compran ahora se van a beneficiar de las subidas de la vivienda en los próximos años. Mi consejo para estos que quieren comprar es claro, compren donde estará el grueso de la demanda.
El grueso de la demanda es clase media-baja, son principalmente jóvenes y a diferencia de lo que ha sucedido en los últimos años va a subir mucho más los barrios más obreros de las ciudades y las periferias que el centro-ciudad. Para obtener una buena rentabilidad que sobre recursos propios puede llegar fácilmente a superar el 10% en los primeros años se han de endeudar lo máximo posible; porque si una rentabilidad de aproximadamente el 4% se convierte en más del 10% si, para obtener la rentabilidad del 4% ponemos todo el dinero. Pero si sucede que el banco pone el 80% del precio, el efecto palancamiento hace que esta rentabilidad se nos dispare.