El mercado hipotecario arranca el año con fuerza. En febrero se firmaron 39.084 hipotecas sobre viviendas, según el estudio publicado por el Instituto Nacional de Estadística (INE), un crecimiento interanual del 4,3% y la cifra más alta registrada en ese mes desde 2011. El interés medio de las nuevas hipotecas cayó al 2,96%, por debajo del umbral del 3% por primera vez en casi dos años.
El dato de febrero confirma una tendencia continuada. El número de hipotecas encadena ocho meses de crecimiento, aunque el ritmo se ha moderado. En enero, el incremento fue del 11%, frente al 4,3% de febrero. Pese a ello, la actividad sigue mostrando solidez, con un aumento intermensual del 2,7% en número de operaciones.
Además, el capital prestado también avanza. En total, las entidades financieras concedieron 6.136,9 millones de euros en hipotecas para la compra de vivienda, un 21,2% más que en febrero del año pasado. El importe medio por préstamo también subió, hasta los 157.018 euros, un 16,2% más.
El interés cae, pero los tipos fijos dominan
La caída del interés medio al 2,96% representa un giro tras 21 meses seguidos por encima del 3%, lo que alivia ligeramente la carga financiera para quienes acceden ahora a una hipoteca. Pese a esta mejora, los españoles siguen prefiriendo el tipo fijo.
En febrero, el 64,6% de las hipotecas sobre vivienda se firmaron con interés fijo, frente al 35,4% con tipo variable. Los datos muestran que la seguridad sigue siendo prioritaria para los hogares. El tipo medio inicial fue del 2,73% para las variables y del 3,10% para las fijas.
Cataluña y Andalucía, a la cabeza
Por comunidades autónomas, Cataluña lideró la firma de hipotecas con 7.333 operaciones, seguida muy de cerca por Andalucía con 7.089, Madrid con 5.353 y la Comunidad Valenciana con 4.724. En el otro extremo, regiones como Canarias, Navarra o Baleares registraron importantes caídas.
Once comunidades cerraron el mes con más hipotecas que en febrero de 2024, destacando los aumentos en Cantabria (+55,6%), La Rioja (+53,3%) y País Vasco (+39,7%). Solo seis comunidades firmaron menos préstamos que un año antes.
Más cambios en condiciones, pero menos con otros bancos
Además de las nuevas firmas, muchas familias ajustan las condiciones de sus hipotecas. En febrero se modificaron 14.042 préstamos, un 4,5% más que en el mismo mes del año anterior. La gran mayoría, 9.923, correspondía a novaciones, es decir, renegociaciones con el mismo banco, aunque estas bajaron un 12,9% interanual.
Las subrogaciones al acreedor —cuando se cambia de entidad bancaria— cayeron un 44,8%, hasta las 902 operaciones. En cambio, las subrogaciones al deudor —cuando cambia el titular de la deuda— se dispararon a 3.217 casos, casi ocho veces más que en febrero de 2024.
Las fincas también crecen
El total de hipotecas sobre fincas, tanto rústicas como urbanas, también experimentó un crecimiento del 3% interanual, hasta alcanzar las 50.627 operaciones. El importe medio subió un 6,1%, hasta los 169.316 euros, y el capital global concedido creció un 9,3%, rozando los 8.572 millones de euros.
Contexto europeo
El dinamismo del mercado hipotecario en España se enmarca en una tendencia más amplia a nivel europeo. Según una encuesta reciente del Banco Central Europeo (BCE), los bancos de la eurozona están relajando los criterios para conceder hipotecas, impulsados por la competencia entre entidades y la mejora de la demanda.
Esta relajación, la más intensa desde 2018, contrasta con el endurecimiento aplicado a los préstamos para empresas, donde las perspectivas económicas menos favorables han incrementado la percepción de riesgo por parte del sector financiero.
En el primer trimestre de 2025, la demanda de hipotecas en la zona euro creció con fuerza, apoyada por la caída de los tipos de interés y una ligera recuperación de la confianza del consumidor. Según el BCE, la mejora del entorno inmobiliario también ha contribuido a este repunte, en un contexto en el que los hogares vuelven a mostrar interés por acceder a financiación para la compra de vivienda.
Sin embargo, los bancos prevén que esta flexibilidad podría tener los días contados. De cara al segundo trimestre del año, anticipan un posible endurecimiento en los criterios de concesión de hipotecas, una señal de cautela que podría frenar el ritmo actual si las condiciones económicas no evolucionan favorablemente.
Puntos clave
- El interés medio baja al 2,96%, por debajo del 3% por primera vez desde abril de 2022
- El 64,6% de las hipotecas se firmaron a tipo fijo, pese al abaratamiento del variable
- Cataluña y Andalucía concentran el mayor número de operaciones
- Las novaciones bajan, pero las subrogaciones al deudor se multiplican por ocho