Guerra de hipotecas: ¿quién ofrece las mejores condiciones?

La competencia entre entidades financieras por captar clientes hipotecarios se ha intensificado en los últimos meses. La bajada progresiva del Euribor y las perspectivas de recortes de tipos por parte del Banco Central Europeo (BCE) han abierto una nueva fase en la guerra de hipotecas, donde bancos y financieras ajustan sus ofertas para atraer a compradores en un entorno aún marcado por la incertidumbre económica.

La reaparición de las hipotecas fijas competitivas

Uno de los movimientos más destacados ha sido el regreso de hipotecas fijas con intereses por debajo del 2,75%, una cifra que no se veía desde hace más de un año. Algunas entidades ya han empezado a ofrecer tipos fijos desde el 2,70%, lo que supone un cambio significativo tras meses de tipos cercanos o superiores al 3%.

Este descenso es resultado directo de la moderación del Euríbor, que aunque se mantiene alto respecto a niveles históricos, ha comenzado a descender en previsión de una relajación monetaria por parte del BCE. Como consecuencia, los bancos han optado por relanzar sus productos más atractivos, en un intento por ganar cuota de mercado antes de que la competencia se intensifique aún más.

Las hipotecas mixtas ganan protagonismo

En este nuevo escenario, las hipotecas mixtas se han convertido en las protagonistas indiscutibles del mercado. Combinando un tipo fijo inicial durante los primeros años con un tipo variable posterior, estos productos ofrecen una alternativa equilibrada entre estabilidad y posibilidad de beneficiarse de futuras bajadas del Euríbor.

Según un informe del Centro de Estudios de Trioteca (CET), las hipotecas a tipo mixto serán las grandes protagonistas de los próximos meses. Esta modalidad, que combina un interés fijo durante los primeros años y uno variable vinculado al euríbor después, gana adeptos por su equilibrio entre seguridad y potencial de ahorro.

Entidades como EVO Banco, BBVA o ING están presentando hipotecas mixtas con tipos fijos iniciales por debajo del 2% durante los primeros cinco o diez años, seguidos de diferenciales variables en torno al Euríbor +0,60% o +0,75%. Esta estrategia permite a los clientes asumir menos riesgo a corto plazo, a la vez que se mantienen abiertos a condiciones más favorables si el mercado continúa bajando.

¿Por qué interesan las hipotecas mixtas?

La clave está en su planteamiento híbrido: arrancan con una etapa de tipo fijo -normalmente de 5 a 15 años- y luego se adaptan al euríbor con un tipo variable. Algunas de sus ventajas son:

• Estabilidad en los primeros años
• Menor interés inicial frente a las hipotecas fijas
• Posible ahorro a largo plazo si el euríbor sigue bajando
• Flexibilidad para amortizar anticipadamente sin sobresaltos
• Menor exposición al riesgo que las hipotecas variables

¿Qué bancos ofrecen las mejores condiciones?

Actualmente, entre las ofertas más destacadas en el mercado hipotecario español se encuentran las siguientes:

• EVO Banco: ofrece una hipoteca mixta con tipo fijo del 1,85% durante los primeros 5 años y un variable posterior de Euríbor +0,60%. Además, no aplica comisión de apertura ni exige productos vinculados adicionales más allá del seguro de hogar.
• Openbank: su hipoteca mixta propone un tipo del 1,89% durante los primeros 10 años, con un diferencial posterior del Euríbor +0,65%, una de las mejores combinaciones a largo plazo.
• BBVA: mantiene su apuesta por las hipotecas variables, aunque ha comenzado a mejorar sus mixtas con tipos fijos iniciales que rondan el 2%, sin comisiones y con condiciones competitivas en bonificaciones.
• ING: aunque tradicionalmente más conservador en sus ofertas, ha rebajado recientemente su tipo fijo hasta el 2,70%, lo que la sitúa entre las mejores opciones para quienes buscan estabilidad total.

Las tres hipotecas mixtas más atractivas, según HelpMyCash

Para quienes estén pensando en comprar casa este trimestre, el comparador financiero HelpMyCash ha señalado las tres mejores opciones mixtas del momento. Todas comparten un punto fuerte: un interés fijo inicial igual o inferior al 2%.

1. Hipoteca Vamos a tipo mixto de Ibercaja

• Tipo fijo inicial: 1,75% durante 5 años
• Tipo variable: euríbor + 0,65%
• Bonificaciones: Contratación de seis productos, como seguros, domiciliación de nómina y recibos, uso de tarjeta, plan de ahorro…

Una de las más competitivas del mercado, ideal para quienes cumplen los requisitos y buscan una entrada suave.

2. HipotecON Mixto de Cajamar

• Tipo fijo inicial: 1,79% durante 5 años
• Tipo variable: euríbor + 0,50%
• Bonificaciones: Domiciliar ingresos y recibos, contratar seguros, tener banca electrónica y ser socio de Cajamar.

Una opción con condiciones atractivas y diferencial bajo en la fase variable.

3. Hipoteca Mixta de Banco Sabadell

• Tipo fijo inicial: 2% durante 3 años
• Tipo variable: euríbor + 0,75%
• Bonificaciones: Nómina y seguros de hogar y vida.

Una alternativa interesante para quienes no quieran comprometerse con una vinculación extensa.

Nuevos servicios y coberturas: más allá del tipo de interés

Más allá del tipo de interés, otra tendencia que está ganando fuerza es la inclusión de servicios añadidos en los préstamos hipotecarios. Algunas entidades están comenzando a ofrecer productos que incluyen la financiación de los gastos iniciales de compra, o incluso fondos adicionales para cubrir reformas o mejoras en la vivienda adquirida.

Esto, sin embargo, tiene un coste: en muchos casos, los clientes terminan pagando tipos de interés más elevados o asumiendo comisiones adicionales, como gastos de formalización, seguros más costosos o vinculaciones múltiples (domiciliación de nómina, contratación de seguros de vida o tarjetas de crédito activas). Por tanto, aunque a primera vista estas hipotecas pueden parecer más completas, es fundamental realizar un análisis detallado para evitar pagar más a largo plazo.

Claves para elegir la mejor hipoteca

Frente a este abanico de opciones, los expertos recomiendan tener en cuenta varios factores antes de firmar una hipoteca:

1. Comparar tipos de interés efectivos (TAE), no solo el nominal (TIN), ya que la TAE incluye comisiones y otros gastos adicionales.
2. Evaluar el impacto de vinculaciones y productos combinados: un tipo más bajo puede ocultar costes ocultos.
3. Valorar la estabilidad de ingresos personales y la tolerancia al riesgo: quienes prefieran certidumbre a largo plazo seguirán optando por las hipotecas fijas, mientras que quienes prevean bajadas del Euríbor pueden beneficiarse de las mixtas o variables.
4. Considerar la duración del préstamo: en periodos largos, las diferencias pequeñas de interés pueden traducirse en miles de euros.

Por otro lado, ¿cómo conseguir las mejores condiciones?, Laureano Gris, socio de NORZ Patrimonia, enfatiza que una buena situación financiera y una demostrada capacidad de devolución del préstamo abren las puertas a una mayor accesibilidad al crédito y a términos más ventajosos. "Cuanto mejor sea el perfil crediticio de la persona, más facilidad de obtención del crédito y mejores condiciones podrá tener", asevera.

Otro aspecto crucial señalado por el socio de NORZ Patrimonia es la relación histórica con la entidad bancaria. Mantener un vínculo duradero y positivo, que incluya ser cliente habitual, domiciliar la nómina o contratar otros productos del banco, se traduce en una mayor confianza por parte de la institución financiera. "Tener una relación larga y buena con la entidad de crédito, sin duda, favorece mucho la obtención del crédito en buenas condiciones", afirma Gris.

La coyuntura económica del momento también juega un papel significativo en la predisposición de los bancos a ofrecer mejores condiciones. En este sentido, Gris explica que en épocas de expansión económica y baja morosidad, las entidades suelen ser más proclives a conceder créditos en términos más favorables que en periodos de recesión con tasas de impago elevadas.

Además, Gris destaca la posibilidad de beneficiarse de condiciones preferenciales en función del colectivo profesional al que se pertenezca. Algunas entidades bancarias ofrecen tratos especiales a ciertos grupos como médicos, maestros o sanitarios, lo que puede significar un ahorro considerable en los costes del crédito. "Acogerse a mejores condiciones en base al colectivo al que se pertenece (...) si el banco tiene un trato preferente con el mismo", indica.

¿Y qué más busca el hipotecado actual?

Según el ‘Estudio de Hipotecas España 2025’ de Simon-Kucher, los compradores valoran mucho más que el tipo de interés. De hecho:

·         87% pagaría más por incluir los gastos iniciales en el préstamo.

·         85% aceptaría un interés más alto si el préstamo cubre reformas.

·         84% valoraría pagar más por tener mayor flexibilidad de pago.

La tendencia apunta hacia hipotecas más sofisticadas, con beneficios añadidos como pagos adaptables, periodos de carencia o amortizaciones libres de penalización. Y los bancos ya lo saben.

Perspectivas para el segundo trimestre de 2025

Todo apunta a que esta guerra hipotecaria continuará intensificándose durante el segundo trimestre de 2025. Las entidades ya anticipan una bajada de tipos por parte del BCE a partir de verano, lo que podría reducir aún más los tipos fijos y presionar los diferenciales variables.

Ante esta coyuntura, los bancos buscan adelantarse a sus competidores, no solo bajando precios, sino innovando en productos y flexibilizando condiciones para captar perfiles más diversos, incluidos jóvenes compradores, autónomos o inversores en vivienda para alquiler.

Puntos clave:

• La bajada del Euríbor y las expectativas de recortes de tipos del BCE han provocado una mayor competencia entre bancos.
• Se observa un regreso de hipotecas fijas con intereses por debajo del 2,75%, niveles no vistos en más de un año, impulsado por la moderación del Euríbor.
• Las hipotecas mixtas se han convertido en la opción preferida por su equilibrio entre estabilidad y potencial de ahorro.
• Varias entidades como EVO Banco, Openbank, BBVA e ING están ofreciendo hipotecas mixtas con tipos fijos iniciales atractivos y diferenciales competitivos.
• Los compradores actuales valoran la inclusión de servicios como la financiación de gastos iniciales o reformas, así como una mayor flexibilidad en los pagos.