Comprar una vivienda es una de las decisiones financieras más importantes en la vida de cualquier persona. Para la mayoría, esto implica solicitar una hipoteca, un compromiso a largo plazo que requiere información y planificación. En este artículo, te explicamos paso a paso todo lo que necesitas saber antes de acudir al banco.

¿Qué es una hipoteca y cómo funciona?

Una hipoteca es un préstamo que un banco o entidad financiera concede para la compra de una vivienda. A cambio, el comprador se compromete a devolver el dinero en cuotas mensuales durante un periodo determinado, que puede variar entre 15 y 30 años. La propiedad queda como garantía del préstamo, lo que significa que si no se cumplen los pagos, el banco puede ejecutar la hipoteca y quedarse con la vivienda.

Pasos para solicitar una hipoteca

Analiza tu situación financiera: Antes de acudir al banco, es fundamental evaluar tu capacidad económica. Para ello, debes considerar:

• Ingresos mensuales y estabilidad laboral.
• Ahorros disponibles para la entrada (se recomienda al menos un 20% del valor de la vivienda).
• Gastos fijos y deudas.
• Historial crediticio, ya que una buena reputación financiera mejora las condiciones del préstamo.

Calcula cuánto puedes pedir prestado: Los bancos suelen conceder hipotecas que no superen el 80% del valor de la vivienda. Además, la cuota mensual no debería superar el 30-35% de los ingresos netos del solicitante.

Compara las diferentes ofertas bancarias: Es importante investigar y comparar entre distintas entidades financieras para encontrar la mejor opción. Debes fijarte en:

• Tipo de interés: fijo, variable o mixto.
• Plazo de amortización.
• Comisiones y gastos adicionales.
• Productos vinculados, como seguros o tarjetas.

Presenta la documentación necesaria: Para solicitar una hipoteca, necesitarás presentar:

• DNI o NIE.
• Informe de vida laboral actualizado.
• Últimas nóminas si eres trabajador por cuenta ajena o últimas facturas si eres autónomo.
• Declaración de la renta más reciente.
• Extractos bancarios de los últimos meses.
• Escrituras de propiedades si las tienes.
• Recibos de préstamos pendientes si aplican.
• Contrato de arrendamiento y recibos si estás alquilado.
• Justificantes de otros ingresos que tengas.
• Tasación de la vivienda.

Obtén la preaprobación del banco

Una vez entregada la documentación, el banco evaluará tu solvencia y te ofrecerá una preaprobación indicando el importe máximo que podrían concederte.

Te presentarán la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), que detalla las condiciones de la hipoteca. Esta oferta es vinculante durante 10 días. Además, recibirás la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), que incluye cláusulas importantes como el tipo de interés, y los gastos hipotecarios que deberás asumir como cliente.

Firma el contrato y formaliza la hipoteca

Si aceptas la oferta del banco, el siguiente paso es la firma de la hipoteca ante notario. En este momento se pagan los impuestos y gastos asociados, como la escritura de compraventa, la inscripción en el Registro de la Propiedad y los honorarios notariales.

Hacer una provisión de fondos: Si aceptas la oferta, el siguiente paso será hacer una provisión de fondos. Deberás ingresar una cantidad para cubrir los gastos de las escrituras y una parte del precio de la vivienda que no financiará el banco. Generalmente, se requiere entre el 30% y el 32% del valor de la vivienda. Este dinero será gestionado por una gestoría para abonar los impuestos y los costes asociados a la compraventa.

Firmar la escritura de la hipoteca ante notario: El último paso será la firma del contrato ante notario. Tendrás derecho a elegir el notario que prefieras. El notario se asegurará de que toda la documentación esté correcta y te leerá las condiciones de la hipoteca para que las entiendas. Después, firmarás el contrato, convirtiéndote en titular de la hipoteca y de la vivienda. Una vez firmada la escritura, el gestor registrará la propiedad a tu nombre y ya serás oficialmente propietario de tu hogar.

Contratar un seguro de hogar: Es posible que el banco te exija contratar un seguro de hogar para proteger la propiedad. Además, muchos bancos ofrecen servicios adicionales como seguros de vida que pueden ser obligatorios o voluntarios.

¿Qué tipos de hipotecas existen?

Existen distintos tipos de hipotecas según el tipo de interés:

• Hipoteca fija: la cuota mensual es constante durante todo el préstamo.
• Hipoteca variable: la cuota varía según el índice Euríbor.
• Hipoteca mixta: combina un periodo fijo con otro variable.

Gastos asociados a la hipoteca

Al solicitar una hipoteca, es importante tener en cuenta los gastos adicionales:

• Tasación de la vivienda: entre 300 y 600 euros.
• Gastos notariales y registrales.
• Comisiones bancarias, si las hubiera.
• Seguro de hogar y de vida, en caso de ser obligatorio.

Consejos antes de firmar una hipoteca

Antes de comprometerte con un préstamo hipotecario, ten en cuenta estos consejos:

1. Compara varias ofertas antes de decidirte por un banco.
2. Negocia las condiciones con la entidad financiera.
3. Consulta con un asesor financiero o abogado especializado.
4. Lee detenidamente el contrato antes de firmar.

Errores más frecuentes

Carlos Balado, profesor de OBS Business School y director de Eurocofín, arroja luz sobre las equivocaciones más frecuentes y ofrece claves para negociar con éxito con las entidades bancarias. "El primer error fundamental es la falta de comparación entre las distintas ofertas hipotecarias", señala Balado. Subraya la importancia de analizar a fondo los diferentes tipos de préstamos disponibles: fijo, variable o mixto. En este sentido, enfatiza que "antes de contratar una hipoteca es fundamental comparar los diferentes tipos de préstamos hipotecarios... para encontrar el más adecuado y realizar un ejercicio de simulación, calcular la cuota mensual, los intereses y los gastos asociados según los datos de cada caso particular". Balado advierte que "no todas las entidades bancarias son iguales ni tienen los mismos criterios", ilustrando cómo un "no de una entidad no implica el no de otra".

Otro error significativo, según el experto, radica en "no considerar todos los gastos asociados". Balado explica que, además del ahorro inicial de alrededor del 20% para la entrada, existen otros costes inherentes a la compra de una vivienda, como impuestos, notario, registro y gestoría. Además, añade que es crucial no olvidar los "gastos de contratar una hipoteca, como es la tasación de la vivienda", cuyo coste oscila entre 300 y 600 euros. También menciona la posibilidad de comisiones por formalización y el coste del seguro de hogar, que estima entre 200 y 600 euros anuales. Balado recuerda que, afortunadamente, "el resto de los gastos asociados a la contratación de una hipoteca... los asume el banco desde la aprobación de la Ley Hipotecaria de 2019".

En tercer lugar, Balado destaca un error "muy importante": "pedir más dinero del que realmente se puede pagar según los ingresos del solicitante". Recomienda encarecidamente que "el pago total de la deuda, incluidas las cuotas hipotecarias, no supere el 30% de los ingresos netos mensuales". Además, aconseja tener en cuenta la "evolución de los ingresos personales a futuro", considerando factores como la jubilación o la emancipación de los hijos. Balado también alerta sobre la influencia de "cambios externos que pueden influir en el precio de la hipoteca, como la evolución del euríbor".

Por su parte, Laureano Gris, socio de NORZ Patrimonia, explica que, en el pasado, uno de los errores más comunes al solicitar una hipoteca es firmar sin comprender realmente todas las condiciones del contrato. Sin embargo, señala que, gracias al trabajo de los notarios en la actualidad, estos se aseguran de que las principales condiciones de los préstamos sean entendidas por el solicitante.

Asimismo, advierte que otro error frecuente es no presentar o no tener actualizada toda la documentación que la entidad bancaria requiere para analizar la situación crediticia del solicitante a través de su departamento de Riesgos. También menciona que no comparar hipotecas entre distintas instituciones financieras puede llevar a no obtener las mejores condiciones posibles o a verse obligado a contratar servicios adicionales innecesarios.

¿Cómo negociar las mejores condiciones?

Balado ofrece cuatro claves esenciales. En primer lugar, aboga por el contacto personal: "Lo mejor es acudir a la sucursal en persona... No son convenientes los emails en tono exigente". En segundo lugar, resalta la importancia de una presentación impecable: "Presentar la solicitud de manera adecuada, con toda la documentación necesaria genera confianza en el solicitante". Sugiere "reforzar los puntos fuertes respecto de la capacidad de pago y poder afrontar los débiles".

Como tercer punto clave, Balado menciona la ventaja de "presentarse con avalistas o estar dispuestos a contratar otros productos del banco". Explica que "al pedir un préstamo, es probable que el Banco pida contratar un seguro, un fondo, domiciliar la nómina…", ya que "los bancos quieren clientela vinculada". Finalmente, la cuarta clave reside en la solvencia: "Y, por supuesto, disponer de los ingresos suficientes y estables para que el coste de la hipoteca se pueda afrontar". Balado ilustra esto con un ejemplo concreto: "Si un solicitante de hipoteca tiene unos ingresos mensuales netos de 2.500 euros, el máximo que debería destinar al pago de sus deudas (incluyendo la hipoteca) es el 30% de 2.500 euros, es decir, 750 euros al mes".

En cuanto a la elección entre hipoteca fija o variable en el contexto económico actual, Balado se inclina por la estabilidad: "Creo que el tipo fijo asegura mejor la estabilidad para afrontar las cuotas, puesto que éstas no van a variar a lo largo de la vida del préstamo". Si bien reconoce que "en un principio el tipo variable o mixto ofrecido pueda ser más bajo que el tipo fijo", advierte sobre la exposición a las "fluctuaciones del mercado" a largo plazo. Considera que "los tipos están en niveles bajos... y pueden bajar algo más en los próximos meses para terminar el año en el 2 por ciento, y, por tanto, con poco margen para caer más".

En este punto, Gris afirma que cuanto mejor sea el perfil crediticio de una persona, mayor es la facilidad para obtener el préstamo y en mejores condiciones. También señala que mantener una relación larga y positiva con la entidad financiera, como ser cliente del banco, domiciliar la nómina o contratar otros productos, favorece la obtención del crédito en términos más ventajosos. 

Asimismo, resalta que la coyuntura económica influye en la concesión de hipotecas, ya que los bancos suelen otorgar más crédito y en mejores condiciones en períodos de expansión y baja morosidad que en épocas de recesión. Indica que algunas entidades ofrecen condiciones preferentes para ciertos colectivos, como médicos, maestros o sanitarios, lo que puede ser un factor a considerar. Además, menciona que disponer de avales o garantías adicionales mejora sustancialmente las condiciones del crédito.

Para aquellos que se enfrentan a la solicitud de una hipoteca por primera vez, Balado ofrece varios consejos prácticos. En primer lugar, aconseja "ir al banco sabiendo qué se quiere pedir y conscientes de que... lo normal es que el banco quiera tener todo tipo de documentación que respalde la solvencia financiera del prestatario". Subraya la necesidad de un "plan de viabilidad" y "presupuestos para justificar el dinero que se pide y la capacidad para devolverlo". Advierte que "el pasado no es una garantía para el banco, es un punto previo".

Otro consejo crucial es la revisión exhaustiva del contrato: "Hay que revisar detenidamente el contrato hipotecario antes de firmarlo porque ahí se incluyen todos los términos y condiciones del préstamo hipotecario". Insiste en la importancia de "comprender cada cláusula" y de "pedir al banco que especifique todo, leer bien los contratos antes de firmar nada, y preguntar todas las dudas". Pone como ejemplo la conveniencia de solicitar el "cuadro de amortización".

Finalmente, Balado apela a la paciencia y a la prudencia financiera: "Tener paciencia. Los bancos toman decisiones que llegan al cliente a través de personas que no han participado en las mismas... hay que seguir negociando". Y para garantizar la estabilidad a largo plazo, recomienda "crear y mantener un fondo de emergencia, invertir en productos de ahorro y evitar aumentar la capacidad de endeudamiento con otros préstamos innecesarios".

Puntos clave

• Evaluar tu capacidad económica actual (ingresos, ahorros, deudas) y tu historial crediticio es el primer paso crucial para determinar cuánto puedes permitirte y las condiciones a las que podrías acceder.
• No te conformes con la primera opción. Investigar y comparar las propuestas de diferentes entidades bancarias en cuanto a tipo de interés, plazo, comisiones y productos vinculados es fundamental para encontrar la hipoteca más ventajosa.
• La presentación de la documentación requerida de forma organizada y completa agilizará el proceso de solicitud y permitirá al banco evaluar tu solvencia de manera eficiente.
• Antes de comprometerte, analiza a fondo la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) para entender todas las condiciones, cláusulas y gastos asociados a la hipoteca.