¿Has vendido una vivienda heredada? Así debes incluirlo en la declaración de la Renta

Son muchas las razones que pueden llevar a alguien a buscar vender una vivienda que ha recibido a través de una herencia. Ya sea una necesidad económica, los sentimientos asociados al inmueble o el simple hecho de no querer hacerse cargo del mismo, es importante tener en cuenta los diferentes impuestos que se deben pagar y sus plazos para no llevarse una sorpresa desagradable en el proceso.

Los herederos deben hacerse cargo del Impuesto de Sucesiones y Donaciones, la plusvalía municipal y, por último, el IRPF de la posible ganancia patrimonial derivada de la venta, cantidades que pueden modificar significativamente el resultado final de la operación. Las obligaciones fiscales son un obstáculo añadido a la gestión del trámite de la herencia y la venta, por lo que tenerlas claras y contar con asesoramiento añadido puede ser clave para que la venta del inmueble heredado sea exitosa.

Los expertos recomiendan dejar pasar algo de tiempo tras la muerte de un familiar o allegado antes de iniciar estos trámites, pero tampoco excederse, tal y como explica Javier Marqués del Castillo, experto en Derecho Sucesorio y en la tramitación legal y administrativa de Testamentos y Herencias: “Es prudente esperar varias semanas tras el fallecimiento para iniciar los trámites de la herencia (mínimo dos o tres semanas) pero tampoco es conveniente dejar una herencia bloqueada sin hacer nada durante mucho tiempo, puesto que cuanto más tiempo pase, más difícil será recuperar los bienes para la herencia”.

Sujeto a IRPF

Las ganancias obtenidas por la venta de una vivienda heredada se incluyen en las casillas 1633 y 1637 de la renta y son gravadas con su IRPF correspondiente, siendo los tramos aplicables los siguientes:

Pero, ¿cómo se calculan estos beneficios? Para calcular el porcentaje de IRPF a aplicar hay que saber el valor de adquisición, que será el valor fijado en el Impuesto de Sucesiones, y el valor de transmisión, que es el dinero obtenido con la venta. Solamente las operaciones que obtengan resultado positivo, es decir, beneficio económico, están sujetas a IRPF.

Desde el bufete de abogados Berrocal y Fernández, señalan que en el valor de adquisición deben incluirse todos los gastos afrontados para hacerse con la titularidad de la casa: notaría, cambio registral, impuestos derivados de la herencia, etc. El valor de transmisión de una vivienda, por su parte, se refiere a la ganancia neta obtenida por la venta de la misma. A este importe se le restan todos los gastos deducibles que se hayan asumido para hacer efectiva la venta.

Operaciones exentas

Existen varios supuestos en los que la venta de un inmueble heredado estaría exento de tributar el IRPF. Uno de esos casos es cuando el importe total obtenido se reinvierte en la adquisición o rehabilitación de una nueva vivienda habitual, según explica Marqués del Castillo. No obstante, matiza que el plazo para hacerlo es de dos años y que, en el caso de no reinvertir la totalidad de la ganancia, se deben pagar impuestos por la parte no reinvertida.

También están exentas “las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto con ocasión de la transmisión de la vivienda habitual por los mayores de 65 años, y también por las personas en situación de dependencia severa o gran dependencia conforme a la Ley de Promoción de la Autonomía Personal y Atención a las Personas en Situación de Dependencia”. Y, aunque no fuera una vivienda habitual, si el importe de dicha ganancia se destina a constituir una renta vitalicia asegurada a favor del heredero, también estará exenta hasta los 240.000€.

Del mismo modo, la ley prevé unos coeficientes correctores que disminuyen en parte los impuestos correspondientes a la venta de aquellos inmuebles adquiridos con anterioridad al año 1994, con una limitación de hasta 400.000 euros. Marqués del Castillo añade que todas estas circunstancias son acumulables.

Otros impuestos que tener en cuenta cuando se hereda una vivienda

Antes de vender una casa heredada y pagar el IRPF, hay que abonar también impuestos por la propia herencia de la vivienda. El más importante de ellos es el Impuesto de Sucesiones, aunque también se debe abonar el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana o plusvalía municipal.

Según el portal inmobiliario Idealista, el Impuesto de Sucesiones se divide entre los herederos de forma proporcional a su cuota de participación en la propiedad del inmueble y su importe depende del valor de la vivienda heredada, del grado de parentesco con el donante, de la situación económica del heredero y de la comunidad autónoma en la que se encuentre el inmueble. 

En cuanto a la plusvalía municipal, desde Berrocal y Fernández explican que “grava el incremento del valor del terreno desde la fecha de adquisición hasta la fecha de transmisión”, y tanto la gestión como la liquidación de este impuesto corresponde al ayuntamiento del municipio donde se ubica el inmueble vendido.

Además de los impuestos mencionados, en algunas comunidades autónomas en España pueden existir impuestos adicionales a nivel regional. El bufete de abogados recomienda buscar asesoramiento profesional “dada la complejidad de los impuestos estatales y autonómicos”.

Puntos clave

• A los impuestos propios de heredar una vivienda, hay que sumarle el IRPF al que están sujetos los beneficios obtenidos en el caso de venderla
• Hay algunas operaciones exentas de tributar ese IRPF
• Los expertos recomiendan buscar asesoramiento profesional antes de vender una vivienda heredada