Invertir en el sector inmobiliario es una forma probada y muy popular de generar riqueza, y los mercados emergentes ofrecen algunas de las mejores oportunidades de crecimiento. Sin embargo, identificar estos mercados requiere una investigación cuidadosa y una comprensión de los indicadores clave que sugieren que una región está preparada para la expansión. Al ser un tipo de inversión que puede rendir potencialmente mejor que otras, también hay que tener en cuenta que los riesgos que se asumen son mayores.
Para Reid Kirchenbauer, inversor inmobiliario experto en el continente asiático, los mercados emergentes son activos cruciales para aquellos inversores que buscan una diversificación total de su cartera y mayores ganancias a largo plazo. Existen diversos indicadores que pueden facilitar la identificación de mercados emergentes en el sector inmobiliario a la hora de invertir, como pueden ser el crecimiento demográfico, el desarrollo de las infraestructuras, los precios asequibles de la vivienda o el crecimiento del empleo, entre otros.
¿Cuáles son los países emergentes?
Son diversas y numerosas las clasificaciones relacionadas con los países emergentes. La filial de la Bolsa de Londres FTSE Russell los identifica de la siguiente manera:
- Emergentes avanzados (advanced emerging): Brasil, República Checa, Grecia, Hungría, Malasia, México, Sudáfrica, Taiwán, Tailandia y Turquía.
- Emergentes secundarios (secondary emerging): Chile, China, Colombia, Egipto, Islandia, India, Indonesia, Kuwait, Pakistán, Filipinas, Catar, Rumanía, Arabia Saudí y Emiratos Árabes Unidos.
- Emergentes frontera (frontier): Baréin, Bangladesh, Botswana, Bulgaria, Costa de Marfil, Croacia, Chipre, Estonia, Ghana, Jordania, Kazajistán, Kenia, Letonia, Lituania, Malta, Mauricio, Mongolia, Marruecos, Omán, Palestina, Perú, Macedonia del Norte, Serbia, Eslovaquia, Eslovenia, Sri Lanka, Tanzania, Túnez y Vietnam.
Grecia, Rumanía, Emiratos Árabes Unidos, Bulgaria, Estonia, Lituania o Turquía son algunas de las opciones preferidas de los expertos, ya que su rápido desarrollo puede provocar aumentos sustanciales del valor de sus activos inmobiliarios. Además de esto, existen varios indicadores para identificar que una región está preparada para el crecimiento inmobiliario.
Crecimiento demográfico y del empleo
El crecimiento demográfico es uno de los indicadores más fiables de un mercado emergente. A medida que más personas se trasladan a una zona, suele aumentar la demanda de viviendas y locales comerciales, lo que incrementa a su vez el valor de los inmuebles. El crecimiento de la población suele indicar una economía local fuerte que atrae a trabajadores, empresas y jubilados.
“Busque zonas con un crecimiento demográfico superior a la media en los últimos 5-10 años. Céntrese en ciudades o regiones donde la gente se desplaza de zonas de alto coste a otras más asequibles. Por ejemplo, el trabajo a distancia ha provocado la migración de centros urbanos caros a ciudades suburbanas o de tamaño medio”, recomiendan desde la firma de inversión inmobiliaria SITG Capital.
Además, el crecimiento demográfico está estrechamente ligado al crecimiento del empleo y, por ende, al desarrollo económico. Las ciudades que atraen a nuevas empresas, o las zonas con industrias en expansión, suelen registrar un aumento de la demanda de vivienda a medida que los trabajadores se acercan a las nuevas oportunidades laborales. “Un mercado con un fuerte crecimiento del empleo, especialmente en sectores como la tecnología, la sanidad y la industria manufacturera, suele ser señal de estabilidad y atractivo a largo plazo”, explica Brandon Gilkey, CEO de Investor Deals Today.
Desarrollo de la infraestructura
Los proyectos de infraestructuras son otra señal de que una zona está preparada para el crecimiento y aumentan significativamente la demanda inmobiliaria. Nuevas carreteras, aeropuertos, transporte público o incluso nuevos parques…la inversión en infraestructuras por parte del gobierno local o de promotores privados suele indicar el compromiso de hacer la zona más accesible y habitable, lo que puede atraer tanto a empresas como a residentes.
“Cuando se evalúan mercados potenciales, hay que comprobar si hay proyectos de infraestructuras recientes o futuros que puedan hacer la zona más atractiva. Una zona emergente con mejores opciones de transporte o servicios puede convertirse rápidamente en un lugar popular para vivir, trabajar e invertir”, señalan desde SITG Capital.
Aumento del precio de la vivienda
Los mercados emergentes suelen ofrecer viviendas más asequibles que las zonas consolidadas. Sin embargo, a medida que aumenta la demanda, suelen hacerlo también los alquileres. La rápida revalorización de la vivienda puede indicar un cambio en la demanda, ya que la gente busca sacar provecho de los precios más bajos antes de que sigan subiendo. “Una diferencia cada vez mayor entre el aumento de los alquileres y los niveles de renta locales suele indicar un mercado en alza. Si los alquileres suben pero los precios de los inmuebles siguen siendo relativamente bajos, podría tratarse de una zona con un gran potencial de revalorización”, subrayan los expertos de SITG Capital.
Sin embargo, Gilkey procura a la hora de invertir evitar las zonas en las que los precios se disparan debido a un interés temporal, ya que esto puede indicar una burbuja inmobiliaria en lugar de un crecimiento sostenible, centrándose solamente en mercados donde los precios aumentan gradualmente junto con otros factores, como el crecimiento de la población o las nuevas oportunidades laborales.
Otros factores para determinar si invertir en un mercado emergente
Tanto Gilkey como SITG Capital destacan otros factores que pueden servir para identificar mercados emergentes propensos a la inversión inmobiliaria, como pueden ser un clima empresarial local sólido, la calidad de vida en la zona estudiada y políticas gubernamentales que favorezcan la inversión.
Gilkey destaca la importancia de establecer contactos con profesionales inmobiliarios locales y evaluar la relación riesgo-rentabilidad: “Los mercados emergentes suelen conllevar mayores riesgos debido a una demanda menos arraigada o a trayectorias de crecimiento inciertas. Investigar a fondo y evaluar su tolerancia al riesgo es esencial para realizar una inversión sólida”.
Puntos clave